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Wo Immobilienkäufer die besten Bedingungen finden

  • Finanzierung / Förderung

- Investitionschancen-Index zeigt vielversprechende Regionen in Deutschland • Expert*innen analysieren Indikatoren für den Immobilienkauf auf Kreisebene

Quelle: Colourbox

Vielerorts steigen die Preise für Wohn­eigentum rasant – allerdings nicht überall gleicher­maßen. Folglich lohnt es sich für Immobilien­käufer*innen, einen genaueren Blick auf die einzelnen Regionen zu werfen. Gute Voraus­setzungen für ein Investment sind moderate Preise und die Aussicht auf Wert­steigerungen. In welchen Regionen finden Kauf­interessierte das noch? Antworten gibt der Investitions­chancen-Index, der von Expert*innen des Hamburgischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas berechnet wird. Besonders günstige Bedingungen für Immobilien­investments weist der Index in diesem Jahr für 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten auf. In 30 weiteren Regionen sind die Voraus­setzungen zumindest sehr viel­versprechend.

Gradmesser für das Preisniveau ist das Verhältnis zu den örtlichen Mieten. Zuletzt sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Während sich die Netto­kalt­mieten 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Land­kreise und kreis­freien Städte um 2,7 Prozent verteuerten, legten die Kauf­preise für Eigen­tums­wohnungen im Bestand im Mittel um 10,1 Prozent zu. Der sogenannte Ver­viel­fältiger, der abbildet, wie viele Jahres­netto­kalt­mieten für eine gleich große Eigen­tums­wohnung durch­schnittlich zu zahlen wären, spiegelt die wachsende Dynamik wider. Er stieg binnen Jahres­frist im Durch­schnitt über alle Land­kreise und kreisfreien Städte um 1,7 auf 25,7 Jahres­mieten. Seit 2017 hatte sich der Ver­viel­fältiger jährlich nur um rund eine Jahres­miete erhöht.


Investitionschancen-Index hilft bei der Immobiliensuche

Wo finden Kauf­interessierte derzeit noch günstige Preise, können aber dennoch mit weiteren Wert­steigerungen der Immobilien rechnen? Eine Antwort darauf gibt der Investitions­chancen-Index. Expert*innen sprechen derzeit bei einem Ver­viel­fältiger von maximal 25,0 von einem noch moderaten Kauf­preis­niveau gemessen an den örtlichen Netto­kalt­mieten. 184 der 401 deutschen Land­kreise und kreis­freie Städte erfüllen derzeit diese Bedingung. Hohe reale Wert­zu­wächse bis 20301 von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 126 Land­kreise und kreis­freie Städte prognostiziert. Beide Kriterien treffen für 16 Land­kreise zu, die damit die besten Investitions­chancen in Deutschland bieten.


„Der Investitions­chancen-Index rückt Regionen in den Fokus, die Kauf­interessierte bei ihrer Suche möglicher­weise noch nicht auf dem Schirm hatten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobilien­geschäft Postbank. Beste Investitions­chancen finden sich demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im Norden und Westen der Republik. In Nieder­sachsen warten laut Postbank Wohnatlas gleich sechs Kreise mit sehr guten Rahmen­bedingungen auf – so viele, wie in keinem anderen Bundes­land. Dazu zählen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade, das an Deutschlands drittteuerste Großstadt Hamburg grenzt. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein, der zum Speck­gürtel der Elb­metropole gehört, glänzt mit guten Aussichten auf noch relativ günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Invest­ments sehen die Expert*innen auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Land­kreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kauf­interessierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in den Index, obwohl der Freistaat fast flächen­deckend mit positiven Preis­prognosen glänzt. Aber die Kauf­preise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.


Moderate Preise bei leicht positivem Preistrend

Wer sich mit geringeren Wert­steigerungen von bis zu 0,5 Prozent jährlich bis 2030 zufriedengibt, dem eröffnen sich weitere 30 Regionen, in denen die Immobilien­suche lohnend sein könnte. Darunter sind neben 24 Landkreisen auch sechs kreisfreie Städte: So bieten Weimar, Wolfsburg, Ludwigs­hafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms die Chance auf im Verhältnis zum örtlichen Miet­niveau moderate Kaufpreise bei erwarteten leichten Wert­zuwächsen. Bei diesen Auswahl­kriterien kommen auch Regionen in Nordrhein-Westfalen ins Spiel – mit acht Land­kreisen ist das Bundes­land hier so stark vertreten wie kein anderes. Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken, Waren­dorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen beide Voraus­setzungen. Zudem empfehlen sich sechs Regionen in Nieder­sachsen (Heidekreis, Weser­marsch, Peine, Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg (Freuden­stadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) für ein Investment. Die beiden Landkreise Wester­wald in Rheinland-Pfalz und Kleve in Nordrhein-Westfalen stechen dabei unter den 30 Regionen besonders hervor. Mit Verviel­fältigern von jeweils 22,2 und prognostizierten Kaufpreisanstiegen von 0,50 bzw. 0,44 Prozent bieten sie besonders gute Investmentbedingungen.

Ostdeutsche Land­kreise und kreis­freie Städte sind —abgesehen vom thüringischen Weimar —in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundes­ländern finden sich sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige Wert­entwicklung aber negativ ist, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wert­entwicklung, aber Verviel­fältigern, die die 25,0 überschritten haben.


Vorteile von Wohneigentum trotz leichter Wertverluste in der Zukunft?

Selbst wenn die Preis­prognose für eine Region leicht negativ ausfällt, könnte der Erwerb von Wohn­eigentum unter Umständen dennoch empfehlens­wert sein. Dies dürfte etwa für Selbstnutzer*innen oder sehr langfristig orientierte Vermieter der Fall sein, die keinen Wieder­verkauf in absehbarer Zeit anstreben. So bieten in Deutschland 24 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preis­entwicklung von maximal minus 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 zugleich moderate Preise für Wohn­eigentum. Hervorzu­heben wären in dieser Gruppe die Landkreise Freyung-Grafenau in Bayern, Lüchow-Dannenberg in Niedersachen und der Zollern­albkreis in Baden-Württemberg mit Verviel­fältigern von 17,3, 17,6 sowie 22,5 bei prognostizierten realen Wert­verlusten von -0,02, -0,14 und -0,14 Prozent pro Jahr bis 2030. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, kann als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Verviel­fältiger ausfällt, umso stärker verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Miet­zahlung rechnet.

„Wer in einer dieser 24 Regionen seinen Lebens­mittel­punkt hat und keine Miete mehr zahlen möchte, der sollte den Wohnungs­kauf in Erwägung ziehen. Immobilien­besitz stellt grundsätzlich eine gute Vorsorge dar und ermöglicht etwa miet­freies Wohnen im Alter“, sagt Grunwald von der Postbank. Selbst­verständlich sollten Kauf­interessierte das gewünschte Objekt vor Erwerb auf Herz und Niere prüfen. „Bei einer gründlichen Analyse können Immobilien­expert*innen hinzugezogen werden, die etwa die Bau­substanz und den Sanierungs­stand unter die Lupe nehmen“, rät Grunwald. „So können sich Käufer weiter absichern.“

In den meisten deutschen Groß­städten und besonders in den sogenannten Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist zwar auch in den kommenden Jahren mit steigenden Preisen zu rechnen. Allerdings sind die Immobilien­preise bereits vergleichs­weise hoch. Sie liegen bei 42 der 68 Groß­städte mit mehr als 100.000 Ein­wohnern im Durchschnitt teils sehr deutlich über der 25-fachen Jahres­netto­kalt­miete.